Le fractionnement de la propriété est défini comme la subdivision d'une unité de propriété en deux ou plusieurs unités distinctes. Les raisons pour lesquelles vous pouvez décider de diviser un grand appartement en deux unités séparées peuvent être différentes. Cela se produit principalement en raison des besoins familiaux. C’est le cas des personnes âgées qui n'ont plus besoin d'une grande maison après le départ de leurs enfants et qui décident de la diviser pour louer l'autre et gagner un revenu supplémentaire. Ou encore, le deuxième appartement obtenu peut servir précisément à assurer une plus grande indépendance à l'un des enfants. Toutefois, les raisons peuvent, également, être purement économiques. La location ou la vente de deux petits appartements peut être beaucoup plus rentable que la location ou la vente d'un seul grand appartement de même taille.
Réglementation relative à la division d'un appartement en deux
Jusqu'à il y a quelques années, la division d'un appartement nécessitait des procédures administratives assez longues et complexes car il fallait demander un permis de construire. Les opérations d'entretien extraordinaire comprennent, désormais aussi, celles qui impliquent la division d'une unité immobilière ou même l'unification de plusieurs unités immobilières contiguës, tant au même étage que sur des étages superposés. La seule condition à respecter est que le volume existant reste inchangé (il n'est donc pas possible de faire des extensions telles qu'une pièce supplémentaire, etc). Ainsi, à partir de la division d'une maison, pour donner un exemple, vous pouvez faire deux appartements mais pas deux bureaux.
Que faire pour diviser un appartement en deux unités ?
Il n'est, donc, pas nécessaire d'attendre la délivrance du permis de construire, mais les travaux peuvent commencer immédiatement après le dépôt du dossier. Dans tous les cas, il est nécessaire de confier la rédaction du dossier à un technicien qualifié (architecte, ingénieur ou géomètre) qui devra certifier sous sa propre responsabilité la conformité de l'intervention. D'autres documents doivent, également, être joints au rapport technique assermenté, y compris, bien entendu, les graphiques du projet montrant l'état d'avancement avant et après le projet, ainsi que le tableau de comparaison. À l'issue des travaux, le technicien devra, également, mettre à jour le registre cadastral, ce qui est nécessaire car le nombre d'unités d'origine aura changé.
Coûts pour diviser un appartement en deux
Une intervention visant à scinder une unité de propriété peut être "onéreuse" du point de vue de l'urbanisme et n'impliquer que le paiement des coûts d'urbanisation. Cela se produit lorsqu'il y a une augmentation de la charge dite urbaine pour la municipalité. Un exemple pourrait être la construction d'une nouvelle cuisine ou d'autres salles de bains, ce qui impliquerait une augmentation du service des eaux, des égouts, etc. La municipalité calculera elle-même le montant des redevances sur la base de tableaux paramétriques spécifiques. Les frais de concession, ainsi que le montant des dépenses engagées pour effectuer les travaux et les honoraires des professionnels en charge, sont tous des frais déductibles, car le fractionnement est une opération de maintenance extraordinaire.
Aspects fiscaux de la division d'un appartement en deux
Lorsqu'un appartement est divisé en deux maisons différentes et que celles-ci sont enregistrées au nom de deux propriétaires différents, les deux peuvent bénéficier de l'exonération à condition qu'elles soient manifestement utilisées comme résidence principale.
Si, en revanche, les deux appartements restent au nom d'un seul propriétaire, ce dernier ne pourra bénéficier de l'exonération que pour une seule unité de propriété (celle qu'il habite), tandis que pour l'autre, il paiera en tant que résidence secondaire.
Comment diviser un appartement en deux dans une copropriété ?
Avec l'entrée en vigueur de la loi, il est également, possible pour les propriétaires d'appartements en copropriété de diviser leur logement en plusieurs bâtiments, à condition que le règlement ne l'interdise pas expressément. Le code civil ne prévoit pas la demande d'autorisation par l'assemblée des copropriétaires, sauf si le fractionnement implique des modifications de la façade, telles que l'ouverture de nouvelles portes et fenêtres ou la construction d'une nouvelle entrée. Même si ce n'est pas le cas, il est toujours conseillé d'informer l'administrateur de l'avancement des travaux, car cela peut causer des désagréments ou un certain inconfort aux propriétaires. A la fin des travaux, il sera procédé à la mise à jour des millièmes de propriété.
Toutefois, très souvent, une intervention de ce type pose davantage de problèmes lorsqu'elle est effectuée dans un condominium.
La copropriété ne peut s'opposer à la scission que dans deux cas :
- lorsque cela est expressément interdit par le règlement
- lorsque l'intervention affecte les parties communes.
Ce dernier point est notamment dû au respect de l'article du code civil qui, en fait, limite la liberté du propriétaire individuel afin de ne pas nuire aux parties communes.
Dans tous les cas, le propriétaire de l'immeuble qui a l'intention de procéder à une scission doit d'abord en informer le directeur, qui fera ensuite, rapport à l'assemblée générale.
Ouverture de nouvelles salles suite à la scission
À la suite d'une opération de scission, il peut être nécessaire d'ouvrir de nouvelles pièces, comme une autre porte sur le palier commun ou une nouvelle fenêtre sur les murs de la copropriété.
Si l'ouverture d'une nouvelle entrée ne pose pas de problème particulier, l'ouverture d'une fenêtre sur la façade a un effet sur la décoration globale de la façade et doit, également, respecter les distances légales.
Scission en copropriété et en parkings
Un aspect particulièrement complexe du fractionnement en copropriété est lié au nombre de places de parking déjà existantes. En général, si l'une des deux unités dérivées est aliénée, s'il y a une place de parking attenante, celle-ci appartient à l'unité qui reste sur la propriété. Toutefois, l'affaire doit être réglée par un acte notarié. Si le parking est réglementé par rotation, le nouveau propriétaire doit être retiré de cette rotation, ou il doit être réglementé à nouveau lors de la réunion.
Révision des tables millimétriques en cas de fractionnement
En cas de fractionnement de la copropriété, il n'est pas toujours nécessaire de réviser les tables millimétriques, mais il est nécessaire de distinguer au cas par cas. En général, si l'intervention n'implique pas de changements de surface ou de volume mais seulement internes, il n'est pas nécessaire de refaire les tableaux, mais il suffit de diviser les millièmes entre les deux propriétés. Si, en revanche, le fractionnement a modifié les millièmes d'altitude de plus de 20%, il faudra les refaire aux frais du responsable. Dans le cas où l'un des appartements obtenus est destiné à la vente, la révision des tableaux est toujours nécessaire, afin d'attribuer les millièmes au nouveau propriétaire.